Så här säljer du en kommersiell fastighet

Städa siffrorna

Sammanställ minst tre års utfall för intäkter och kostnader, uppdelat per post: hyror, tillägg, drift, underhåll, fastighetsskatt och försäkring. Rensa bort kostnader som inte hör till fastigheten, privata eller verksamhetsanknutna poster som ligger kvar i driften sänker driftnettot och därmed priset med en multipel. Har du förvaltat själv utan att ta ut ersättning, redovisa det öppet så att köparen kan lägga in en marknadsmässig förvaltningskostnad utan att misstänka att annat också saknas.

Få ordning på hyresavtalen

Hyresavtalen är det köparen egentligen köper. Se till att varje avtal finns i komplett, undertecknad version med alla bilagor och eventuella sidoöverenskommelser dokumenterade. Ett muntligt avtal om hyresrabatt som dyker upp under granskningen skadar förtroendet för hela underlaget. Fundera också på om avtalsstocken kan förbättras före försäljning: en omförhandling som förlänger ett viktigt avtal, en vakans som fylls eller en hyra som lyfts till marknadsnivå höjer driftnettot, och varje krona i höjt driftnetto betalas ofta femton till tjugo gånger om i priset. Ibland är det värt att skjuta försäljningen ett halvår för att hinna genomföra sådana åtgärder.

Samla den tekniska dokumentationen

Ritningar, underhållshistorik, OVK-protokoll, elrevisioner, energideklaration, hissbesiktningar och genomförda investeringar med årtal och belopp. En dokumenterad underhållshistorik gör att köparens tekniska granskning bekräftar i stället för upptäcker, och det är exakt den känsla du vill ge en köpare. Känner du till brister, ta ställning i förväg: åtgärda det billiga, prissätt det dyra öppet. En känd och prissatt brist är ett förhandlingsargument, en upptäckt brist är ett prisavdrag plus misstro.

Säljer du fastigheten där din egen verksamhet finns?

Då finns ett vägval till. Flyttar eller avvecklar verksamheten säljs fastigheten tom eller med korta avtal, och då är alternativanvändningen det som ska lyftas fram: vad kan en köpare göra med fastigheten? Ska verksamheten vara kvar kan du i stället göra en sale and leaseback: du säljer fastigheten och tecknar samtidigt ett långt hyresavtal med köparen. Det frigör kapital till verksamheten, och ett långt avtal med en stabil hyresgäst är precis vad fastighetsinvesterare betalar bra för. Hyresnivån och avtalslängden du erbjuder styr då direkt priset du får, så räkna igenom vilken hyra verksamheten långsiktigt tål innan du sätter den.

Räkna som en köpare

Köparen kommer att normalisera dina siffror: lägga in schablon för långsiktigt underhåll, marknadsmässig förvaltning och en vakansreserv. Gör samma sak själv innan du sätter prisförväntan, då slipper du överraskas av budnivåerna och kan bemöta köparens kalkyl med en egen. Var särskilt ärlig med hyror över marknadsnivå och avtal som snart löper ut, för det ser varje seriös köpare, och den säljare som räknat på det själv förhandlar från en starkare position än den som låtsas att risken inte finns.

Ta in en professionell värdering vid behov

Vid större fastigheter, inför bankdialog eller när ägarna är oense om nivån är en auktoriserad fastighetsvärderare väl investerade pengar. Värderingen ger också ett oberoende underlag i förhandlingen. Men kom ihåg att värderingen är en bedömning, marknaden avgörs av vad faktiska köpare betalar, och rätt förberedelse och rätt exponering påverkar utfallet mer än värderingsutlåtandet.

Tänk på tajmingen

Marknadens avkastningskrav rör sig med ränteläget: stigande räntor pressar priserna, sjunkande lyfter dem. Du styr inte ränteläget, men du styr fastighetens skick när den möter marknaden. En fastighet med färska avtal, fyllda vakanser och komplett dokumentation säljer bra även i en trög marknad, och omvänt räddar ingen högkonjunktur en fastighet med rörigt underlag.

Direktförsäljning

Vid en direktförsäljning säljs fastigheten som sådan, och kapitalvinsten beskattas hos säljaren. Äger du fastigheten privat som näringsfastighet beskattas 90 procent av vinsten i inkomstslaget kapital med 30 procent, en effektiv skatt på 27 procent, och gjorda värdeminskningsavdrag återförs till beskattning i näringsverksamheten. Äger ett aktiebolag fastigheten beskattas hela vinsten med bolagsskatten på 20,6 procent. Köparen betalar dessutom stämpelskatt för lagfarten, 4,25 procent för juridiska personer, en kostnad som i praktiken påverkar vad köparen är beredd att betala dig.

Bolagsförsäljning, paketering

Vid en paketerad försäljning ligger fastigheten i ett aktiebolag, och det är aktierna som säljs. För ett säljande aktiebolag är vinsten vid försäljning av näringsbetingade andelar skattefri, och köparen slipper stämpelskatt eftersom fastigheten aldrig byter lagfaren ägare. Det är därför de flesta större kommersiella fastighetsaffärer görs som bolagsaffärer.

Ligger fastigheten i dag direkt i ditt rörelsebolag eller ägs privat krävs en förberedande omstrukturering: fastigheten överlåts först till ett nybildat dotterbolag, normalt genom en underprisöverlåtelse till skattemässigt värde, och därefter säljs dotterbolagets aktier. Överlåtelsen till dotterbolaget utlöser i sig stämpelskatt, men vid koncerninterna överlåtelser kan uppskov medges. Strukturen måste vara på plats i god tid före försäljningen och göras rätt, gör den tillsammans med en skatterådgivare.

Paketeringen har ett pris i förhandlingen: köparen övertar bolagets skattemässiga positioner, ofta ett lågt skattemässigt restvärde på fastigheten och därmed en latent skatteskuld, och begär ett prisavdrag för den. Avdraget är en förhandlingsfråga, ofta hamnar det på en del av den nominella latenta skatten. Även med avdraget är paketering i regel klart fördelaktigare för säljaren än en beskattad direktförsäljning, men räkna på båda alternativen i kronor för just din situation innan du väljer.

Glöm inte momsen

Fastighetsförsäljning är momsfri, men omfattas fastigheten av frivillig beskattning ska du överlämna jämkningsunderlag för investeringsmoms till köparen. Saknas underlaget kan momskonsekvenser falla tillbaka på dig. Reglerna för moms vid fastighetsöverlåtelser är dessutom under översyn efter att en statlig utredning lämnade sitt betänkande våren 2026, så stäm av aktuellt rättsläge med din rådgivare inför affären.

Så säljer du din fastighet via Fastigheterna.se

1. 1Skapa en företagsprofil. Registrera ditt bolag eller din ägarprofil. Profilen visas på din annons och bygger förtroende hos potentiella köpare.
2. 2Skapa din annons. Ange fastighetstyp, adress eller område, yta, pris eller prisidé samt nyckeltalen köpare räknar på: hyresintäkter, driftskostnader och driftnetto. Ladda upp bilder och gärna en sammanfattande objektbeskrivning.
3. 3Beskriv det som skapar värde. Hyresgäster och avtalslängder, genomförda investeringar, utvecklingsmöjligheter och för verksamhetsfastigheter alternativanvändningen. Ju mer en köpare kan bedöma direkt i annonsen, desto mer kvalificerade förfrågningar får du.
4. 4Ta emot och hantera förfrågningar. Intresserade köpare kontaktar dig direkt via annonsen, och du väljer själv vilka du går vidare med och släpper in i det fördjupade underlaget.
5. 5Markera som såld. Avpublicera annonsen när affären är i hamn.

Förbered ett fördjupat underlag för seriösa spekulanter

Annonsen väcker intresset, men affären görs på underlaget. Sammanställ ett strukturerat informationsmaterial, i större affärer kallat datarum: hyresavtal med bilagor, ekonomiskt utfall, teknisk dokumentation, planförhållanden och taxeringsuppgifter. Lämna ut det stegvis: översiktlig information till alla intressenter, fullständigt underlag mot sekretessåtagande till dem som visat seriöst intresse och gärna indikerat en prisnivå. Det skyddar känslig information om hyresgäster och ekonomi, och det sorterar bort nyfikna från köpare.

Hantera hyresgästerna med omdöme

Hyresgästernas avtal påverkas inte av en försäljning, de gäller på oförändrade villkor mot ny ägare. Men rykten om en försäljning kan skapa oro, och en orolig nyckelhyresgäst är det sista du vill ha under en pågående process. Ha en plan för när och hur hyresgästerna informeras, och räkna med att seriösa köpare vill möta de största hyresgästerna innan affären slutförs.

Styr processen med struktur

Sätt en tidplan för granskningen tillsammans med köparen och håll den. Utse en kontaktperson som besvarar frågor samlat och skriftligt, och logga vilket material som lämnats ut till vem. Vid flera intressenter kan en strukturerad budprocess i två steg, indikativa bud på översiktligt underlag följt av granskning för en eller två utvalda, både höja priset och korta tiden.

Förhandlingen handlar om mer än priset

Köpeskillingen är huvudsiffran, men nettot styrs av helheten: avdraget för latent skatt vid paketering, vilka garantier du lämnar och hur länge de gäller, vad som händer med depositioner och pågående ärenden, tillträdesdag och hur hyror och kostnader avräknas vid tillträdet. Lämna garantier du kan stå för och tidsbegränsa dem, och undvik att garantera sådant köparen själv kunnat granska. Vid sale and leaseback förhandlas dessutom ditt eget hyresavtal parallellt med köpeskillingen, och där gäller det att inte låta ett högt pris köpas med en hyra verksamheten inte tål.

Avtalet

Vid direktförsäljning gäller jordabalkens formkrav: skriftligt köpekontrakt med köpeskilling och överlåtelseförklaring, undertecknat av båda parter. Vid bolagsförsäljning skrivs ett aktieöverlåtelseavtal där garantikatalogen är kärnan: dina garantier för hyresavtal, ekonomi, skatter, miljö och frånvaron av okända förpliktelser, med reglering av ansvarstid och beloppstak. Villkora det som ska villkoras, till exempel styrelsegodkännanden, och använd jurist med transaktionserfarenhet. På säljarsidan är det garantikatalogen som avgör hur mycket av köpeskillingen du faktiskt får behålla om något går snett.

Tillträdet

På tillträdesdagen betalas köpeskillingen och fastigheten eller aktierna överlämnas. Avräkna hyror, driftskostnader och skatter per tillträdesdagen, överlämna depositioner och säkerheter från hyresgästerna, hyresgästregister, nycklar, passersystem och den tekniska dokumentationen. Omfattas fastigheten av frivillig beskattning, överlämna jämkningsunderlaget för moms kvitterat. Informera hyresgästerna skriftligt om ägarbytet och vart hyran ska betalas framöver, det görs ofta gemensamt med köparen.

Efter affären

Vid direktförsäljning deklareras kapitalvinsten: för privatägd näringsfastighet med 27 procents effektiv skatt på vinsten och återföring av värdeminskningsavdrag, för bolagsägd fastighet med bolagsskatt på vinsten. Vid paketerad försäljning är vinsten på näringsbetingade andelar skattefri för det säljande bolaget, men pengarna ligger då i bolagssfären, och hur de tas ut eller återinvesteras är nästa skattefråga att planera med rådgivaren. Avsluta försäkringar och avtal knutna till fastigheten per tillträdesdagen, och spara transaktionsdokumentationen, garantitiderna i avtalet löper ofta i flera år.