Publicerad: July 03 2026
Vad händer med lokalhyresavtalet om hyresgästen går i konkurs?
Dela Denna Artikeln
Hyresavtalet upphör inte automatiskt när hyresgästen försätts i konkurs. I stället får du som hyresvärd en särskild uppsägningsrätt enligt 12 kap. 31 § jordabalken. Du kan säga upp avtalet om inte konkursboet inom en månad efter din skriftliga anfordran antingen ställer betryggande säkerhet för hyran eller förklarar att boet tar över hyresgästens skyldigheter. Hyra som förföll före konkursen blir en oprioriterad fordran i konkursen, medan boet under vissa förutsättningar ansvarar för hyran efter konkursbeslutet.
Avtalet fortsätter att gälla, men spelreglerna ändras
En konkurs bryter inte hyresavtalet. Lokalen ingår i konkursboet i den meningen att konkursförvaltaren tar över rådigheten över hyresgästens verksamhet, och det är från konkursbeslutet förvaltaren du ska kommunicera med, inte den tidigare företrädaren för bolaget.
Både du och konkursboet får dock nya möjligheter att avsluta avtalet. Konkursboet har alltid rätt att säga upp avtalet, och du som hyresvärd får säga upp det om boet inte agerar på din anfordran. Vill du behålla en möjlighet att avsluta snabbt är det därför du som måste ta initiativet.
Steg 1: Skicka en skriftlig anfordran till konkursboet
Din uppsägningsrätt enligt 12 kap. 31 § jordabalken förutsätter att du först uppmanat konkursboet att agera. Skicka så snart som möjligt en skriftlig anfordran till konkursförvaltaren där du begär att boet inom en månad antingen
- ställer sådan säkerhet för avtalets fullgörande att du skäligen kan nöja dig, till exempel en bankgaranti, eller
- förklarar att konkursboet svarar för hyresgästens skyldigheter under hyrestiden, det som brukar kallas att boet inträder i avtalet, eller
- överlåter hyresrätten i enlighet med avtalet, i de fall avtalet tillåter överlåtelse.
Gör boet inget av detta inom en månad har du rätt att säga upp avtalet. Observera att om du redan har en betryggande säkerhet, till exempel en bankgaranti eller moderbolagsborgen som fortfarande täcker hyran, saknar du uppsägningsrätt på denna grund. En deposition som redan är förbrukad eller en borgen från det konkursade bolaget självt räknas däremot inte som betryggande.
Steg 2: Uppmana boet att ställa lokalen till förfogande
Parallellt med anfordran ovan bör du skicka en uppmaning enligt paragrafens femte stycke: att konkursboet ska ställa lokalen till ditt förfogande. Gör boet inte det inom en månad ansvarar boet för hyran från konkursbeslutet fram till dess att lokalen faktiskt lämnas. Det ansvaret är en så kallad massafordran, alltså en skuld för konkursboet självt, som betalas före de vanliga fordringarna i konkursen.
Den här uppmaningen är ditt viktigaste påtryckningsmedel. Utan den kan boet låta lokalen stå med kvarlämnad egendom i månader utan att hyra flyter in. Med den tvingas förvaltaren välja: töm och lämna lokalen snabbt, eller betala hyra med boets pengar.
Vad händer med hyresskulden från tiden före konkursen?
Obetald hyra som förföll före konkursbeslutet är en oprioriterad konkursfordran. Hyresvärdens tidigare förmånsrätt för hyresfordringar avskaffades 2004, så du står i samma kö som övriga oprioriterade borgenärer och får i praktiken ofta bara en mindre del av skulden, ibland ingenting. Bevaka därför alltid din fordran hos konkursförvaltaren, men räkna inte med den i din kalkyl.
Det är just därför säkerheter ska vara på plats redan när avtalet skrivs. En bankgaranti eller borgen från ett solitt moderbolag är värd mer än hela förmånsrättskatalogen den dag konkursen är ett faktum. Hur du granskar hyresgästen och kräver rätt säkerhet innan påskrift går vi igenom i guiden om att hyra ut lokal.
Om boet betalar: avtalet rullar vidare
Väljer konkursboet att ställa säkerhet eller förklara att det svarar för skyldigheterna fortsätter avtalet att gälla och du kan inte säga upp det på grund av konkursen. Det kan vara ett fullt rimligt utfall, till exempel när förvaltaren driver verksamheten vidare en tid för att sälja den, eller när en ny ägare ska ta över rörelsen och vill behålla lokalen. Hyran för den perioden betalas då av boet.
Betalar boet inte hyran i tid gäller de vanliga förverkandereglerna i 12 kap. 42 § jordabalken även under konkursen. Dröjer betalningen mer än två vardagar efter förfallodagen kan du säga upp avtalet till omedelbart upphörande, med den återvinningsfrist på två veckor som gäller för lokaler. Hela den processen, från betalningsanmaning till avhysning, beskriver vi i en egen text om när hyresgästen inte betalar lokalhyran.
Om du säger upp: uppsägningstid och skadestånd
Säger du upp avtalet med stöd av 12 kap. 31 § jordabalken gäller lagens uppsägningstider i 12 kap. 4 §, för lokaler normalt nio månader, oavsett vad ni avtalat om längre uppsägningstid. Uppsägningen ska riktas till konkursboet.
Du har dessutom rätt till ersättning för den skada uppsägningen medför, till exempel hyresförlust under tiden lokalen står tom innan en ny hyresgäst tillträder. I praktiken är den fordran dock ofta oprioriterad i konkursen, så det verkliga värdet beror på vilka säkerheter som finns.
Se till att uppsägningen uppfyller formkraven i 12 kap. 58 § jordabalken, alltså att den är skriftlig och innehåller de uppgifter lagen kräver. Högsta domstolen har underkänt en uppsägning mot ett konkursbo just för att formkraven inte var uppfyllda (NJA 1989 s. 206). Frågan om konkursboet i teorin kan göra det indirekta besittningsskyddet gällande är inte helt klarlagd i lagtexten, men en uppsägning som sker för att boet inte agerat på din anfordran anses i praktiken befogad. Ta hjälp av jurist med uppsägningshandlingen, kostnaden är låg jämfört med risken att uppsägningen ogiltigförklaras.
Kvarlämnad egendom och praktisk hantering
Lämnar boet lokalen med inventarier kvar får du inte utan vidare slänga eller sälja egendomen. Kontakta alltid konkursförvaltaren skriftligen och begär besked om boet gör anspråk på egendomen, sätt en tydlig frist, och dokumentera lokalens skick och innehåll med foton. I sista hand kan handräckning via Kronofogden bli nödvändig. Kostnaden för bortforsling kan du kräva av boet, men även den fordran riskerar att bli oprioriterad, så en förhandlad lösning med förvaltaren är nästan alltid billigare än en formell process.
Checklista när hyresgästen försatts i konkurs
- Ta reda på vem som är konkursförvaltare (framgår av kungörelsen i Post- och Inrikes Tidningar hos Bolagsverket).
- Skicka skriftlig anfordran: säkerhet eller inträde inom en månad, enligt 12 kap. 31 § jordabalken.
- Skicka samtidigt uppmaning att ställa lokalen till förfogande inom en månad.
- Bevaka din fordran på obetald hyra hos förvaltaren.
- Kontrollera vilka säkerheter du har och om de kan tas i anspråk.
- Dokumentera lokalen och eventuell kvarlämnad egendom.
- Agera på fristerna: säg upp om boet inte svarar, och håll koll på att boet betalar löpande hyra i tid.
Vanliga frågor
Upphör hyresavtalet automatiskt vid hyresgästens konkurs?
Nej. Avtalet fortsätter att gälla tills det sägs upp. Konkursboet får säga upp avtalet, och hyresvärden får säga upp det om boet inte ställer säkerhet, inträder i avtalet eller överlåter hyresrätten inom en månad efter skriftlig anfordran.
Måste konkursboet betala hyran?
Boet ansvarar för hyran från konkursbeslutet om det inte ställer lokalen till hyresvärdens förfogande inom en månad efter uppmaning, eller om boet förklarat att det svarar för hyresgästens skyldigheter. Hyra som förföll före konkursen är däremot en oprioriterad fordran i konkursen.
Hur lång uppsägningstid gäller vid uppsägning på grund av konkurs?
Lagens uppsägningstider i 12 kap. 4 § jordabalken gäller, för lokaler normalt nio månader, oavsett vad parterna avtalat om uppsägningstid.
Kan jag säga upp avtalet direkt om konkursboet inte betalar hyran?
Ja, de vanliga förverkandereglerna gäller även i konkurs. Betalas hyran inte inom två vardagar från förfallodagen kan avtalet sägas upp till omedelbart upphörande, och boet kan återvinna hyresrätten genom att betala inom två veckor.
Vad gör jag med möbler och utrustning som lämnats kvar i lokalen?
Begär skriftligt besked från konkursförvaltaren om boet gör anspråk på egendomen och sätt en frist. Släng eller sälj inget utan besked eller rättslig grund. Vid behov kan handräckning sökas hos Kronofogden.
Senaste Bloggar